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長租公寓走到十字路口:盈利難 『資本化』引爭議
2018-09-04 10:18:15 來源:中國青年網  作者:
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  之前被視為創業風口的長租公寓,站上了輿論的風口浪尖,也走到了事關前途的十字路口。

  8月20日,杭州鼎家公寓停止運營,其主要原因是利用租房貸的高杠杆實現擴張,但運營能力跟不上,導致資金鏈斷裂。這一事件涉及400萬元資金缺口、6家網貸平臺、4000戶租客。今年3月,在上海擁有4000間房源的長租公寓愛公寓宣布資金鏈斷裂,許多租客在不知情的情況下被申請了租房貸。

  過去幾年,長租公寓實現了從零開始的快速增長。據58集團發布的《2018年一季度住房租賃市場報告》,截至今年3月,全國長租公寓品牌達到1200家,運營房屋數量已超200萬間。

  而在這種快速增長中,『二房東』的商業模式逐漸顯露出盈利能力較弱的現實困境。因此,租客分期還款、公寓一次性收款的租房貸成為部分長租公寓經營的重要手段。『在沒有更多金融產品和政策支持下,這是為數不多的比較好用的金融工具。』一位長租公寓企業的高管表示。

  但是,引入租房貸實現快速擴張的高杠杆風險卻少有公開討論。啟信寶的數據顯示,自2017年年底至今,已有8家長租公寓『陣亡』,其中資金鏈斷裂的有5家。

  這位長租公寓的高管告訴記者,許多金融機構都暫停了租金貸業務,這對整個行業的影響跟銀行抽貸差不多,會導致公寓企業出現現金流動性問題。上周,住建部、人民銀行等已召集長租公寓企業、金融機構開展內部研討,商議如何開展租房貸業務並控制相關風險。

  租房貸引出『資本化』爭議

  因為具有較為穩定的持續還款能力,許多金融機構與長租公寓企業、房地產企業合作開展了不少租房貸業務。

  2017年11月,建行深圳市分行與包括萬科、華潤、碧桂園等在內的11家房地產企業簽約,進軍房產租賃市場,並推出『按居貸』,為租客提供純信用貸款用於租房,起初執行4.35%的基准年利率,最高可貸100萬元,最長可貸10年。此前,平安好房、京東金融等互聯網平臺也與一些長租公寓企業合作,開展了房租分期貸款等金融業務。

  公眾擔心的是,在不知情的情況下簽訂的租房貸,逾期會影響個人征信。今年5月,長租公寓運營企業蛋殼公寓被用戶曝光,在用戶不知情的情況下,與其簽訂租房貸合約。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析,租房貸在租客簽約前看起來非常方便,但租後的各類問題仍然存在。例如,一旦租客在中途不想繼續租住,或者房東中途需要收回房源,原有的租房關系被打破,租房貸是否還要繼續足額還款,很可能會引起各方糾紛。

  貝殼找房首席經濟學家楊現領曾告訴中國青年報·中青在線記者,就借貸關系來看,如果租客不能按時還款便會構成違約,可能影響到租客的征信。而早在2015年,租房分期市場就迎來了一次洗牌,一些租房分期公司為了衝量與大量中介合作,且缺乏完善的風控體系,導致無法持續。

  更加引人擔懮的是,住房租賃企業可能以租房貸獲取的資金用於搶佔房源,從而抬高房租價格。

  8月17日,北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。其中,住建委表示,住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源;不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。

  中國社會科學院經濟所研究員汪麗娜表示,此次監管層之所以對租房貸采取更為審慎的態度,是因為有一些租賃企業通過租房貸從銀行等金融機構獲取大筆資金用於收房,實際上把方便租客還房租的工具變成了自身融資的渠道,而這類企業也缺乏對借款人的信用評級、抵押物等風控能力,存在很大的風險敞口。

  汪麗娜以鼎家公寓的案例分析,其通過租房貸獲取資金後快速收房,但有的房客沒有足夠資金還款,或者房源過多但沒能租出去,就會出現資金鏈斷裂的情況。 『現在很多地方查租房貸,主要是查中介機構,它沒有金融許可、欺詐顧客,另外它自己的經營狀況、資質不符合長租公寓這樣的經營管理水平。』

責任編輯:強銳
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