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社科院:個人房貸利率仍有上昇空間
2018-05-15 13:41:43 來源:新華網-經濟參考報  作者:梁倩
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  資金成本上昇信貸政策將收緊

  社科院:個人房貸利率仍有上昇空間

  建議階段性『穩杠杆』警惕資金風險

  14日,中國社會科學院發布的《2018房地產藍皮書》指出,2018年中國房地產調控將在以『穩』為主的背景下,堅持削弱金融杠杆的衍生能力。一方面,個人住房貸款在市場化資金成本上昇的推動下,貸款利率將繼續上行。另一方面,2017年房地產貸款餘額在金融機構人民幣貸款餘額中佔比達到26.8%,較上年同期上昇1.8個百分點。

  房貸利率連漲16個月

  據融360最新數據顯示,2018年4月全國首套房貸款平均利率為5.56%,相當於基准利率1.135倍,環比上昇0.91%,相比去年4月首套房貸款平均利率4.52%,上昇23.01%。

  4月,融360重點監測的全國35個城市533家銀行中,有76家銀行分(支)行首套房貸款利率上昇,佔比14.26%,有26家銀行分(支)行暫停受理首套房貸業務。具體來看,工行、農行、中行、建行首套房貸款平均利率已達基准利率上浮12%水平。其中,首套房貸款平均利率最低為基准1.088倍,最高為基准1.196倍。

  中國農業銀行總行個人信貸部高級專員林東表示,從2017年1月份至今,全國首套房平均利率已連續16個月上漲,在『房住不炒』的基調下,2018年部分區域住房信貸政策仍將收緊,貸款利率仍有上昇空間。以北京地區為例,近期工農中建四大行集中上調房貸利率,執行首套房貸利率為基准利率的1.1倍,二套房按照基准利率上浮20%。

  《房地產藍皮書》數據顯示,截至2017年末,全國主要金融機構個人住房貸款餘額21.9萬億元,同比增速回落至22.2%,較上年降低14.5個百分點,需要注意的是,貸款增速雖然有所回落,但仍高於人民幣各項貸款增速9.5個百分點。

  林東表示,從供給端看,2018年央行貨幣政策將逐漸收緊,並將繼續執行住房金融宏觀審慎政策,個人住房貸款增量和結構都將受到統一監管,房貸資金供給將受影響。

  林東指出,目前美國、歐洲等主要經濟體正在逐漸收緊貨幣政策,包括實施加息和縮減資產負債表,對我國貨幣政策形成一定制約。他預計,未來從穩定匯率的角度考慮,人民銀行或將跟隨美聯儲上調公開市場利率,這些操作將逐步傳導或直接影響信貸業務的定價水平。此外,企業部門信貸需求回昇,也將推動個人住房貸款利率繼續上行。

  資金鏈承壓房企頻發債

  近日,國家發改委批准萬科、金地、融創、泛海、華遠、金科、旭輝等房企境外發行債券申請,值得注意的是,此前不久,發改委剛剛批復大連萬達、陽光城、旭輝、富力、時代地產等多家房企的海外發債備案,房企資金需求強烈。

  根據Wind數據,截至2018年前4月,房地產企業海外資本市場融資額達1576.37億元,相比2017年前4月的711.84億元,上漲幅度高達121.5%。房地產企業前4月境內發債金額為571.7億元,境內外總體發債額度已達2148.07億元。

  此外,在發行額不斷提高的同時,資金成本也不斷上漲。毅德國際5月9日發行1.3億美元債券,利率高達12%;明發集團今年1月發行2億美元債券,利率也高達11%;國瑞置業2.5億美元債券,利率為10.2%;陽光城3.5億美元債券,利率達到9.5%。

  數據還顯示,2018年前3個月,房地產領域集合信托產品成立近500款,成立規模超千億元,同比增長約90%。

  中原地產首席分析師張大偉認為,隨著信貸市場調控持續,房地產企業在其他渠道融資的需求持續高漲。他指出,1月至4月,房地產企業銷售業績逐漸放緩,隨著資金壓力加大,融資需求上漲。在規模化競爭格局下,房地產企業對資金的需求更加迫切,海外發債成為房企短期融資主要渠道。

  除了運營資金外,對於房企來說,資金飢渴的另一原因則是大量負債到期。目前房企公布的募資用途,絕大多數都是借新還舊。據Wind數據,今年下半年,海外融資地產債到期規模564.75億元左右,2019年、2020年到期規模超過千億,分別達1436.95億元和1007.03億元。

  張大偉說,從各地樓市調控看,預計房企資金還會持續承壓,發債等渠道有可能繼續收緊。對房企來說,2018年將是資金壓力最大的一年。

  警惕負債擴張誘發風險

  國家發改委投資研究所研究員劉琳表示,自2017年8月以來,各月份實際利率均處於負利率區間。對於真實利率持續處於負利率區間、房地產業杠杆水平已處於高位的現狀應保持警惕。

  劉琳說,截至2017年末,房地產貸款餘額達到32.25萬億元,同比增長20.9%,房地產貸款餘額在金融機構人民幣貸款餘額中佔比達到26.8%,比上年同期上昇1.8個百分點,加大了房地產金融風險。

  CRIC系統數據顯示,2017年末,主要上市房企總有息負債高達57539億元,同比上昇29.6%,增幅較2016年增加2個百分點。其中60家重點房企總有息負債為48392億元,較期初上昇34.5%,增幅同比增加5.5個百分點,重點房企債務增加更為顯著。2017年末,60家重點房企有息負債佔比達84.1%,增加3.1個百分點。2017年,總有息負債超過千億的房企有14家,較2016年增加6家。

  房地產資產也存在安全風險,此前就有業內人士表示,部分房地產企業負債率較高,若房價有較大波動,可能面臨較大的風險,成為未來房地產行業壞賬的主要來源。東方資產此前發布的《中國金融不良資產市場調查報告》顯示,從行業來看,30.3%的受訪者認為2018年銀行不良資產規模增長最顯著的行業會是房地產。

  報告指出,自2013年以來,房地產業的不良貸款規模增長較快,一直處於上昇態勢。隨著調控政策持續發力,房地產市場的調整幅度將會不斷增加,預計2018年不良貸款率將達到1.5%左右,向整體平均水平趨近。

責任編輯:牟雪
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