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專家預計今年企業拿地集中度提昇 行業洗牌繼續
2018-01-11 09:14:37 來源:新華網- 北京晨報  作者:武新 許千慧
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  企業拿地集中度提昇

  2017年土地市場高開低走,熱點城市溢價率出現回落,『地王』幾乎銷聲匿跡。但在調控政策持續收緊的背景下,房企整體拿地規模仍保持在高位。不管是大型房企,還是中等規模房企,均加強了在土地儲備上的擴張。展望2018年,我國土地市場是冷是熱?房企拿地還會熱情高漲嗎?有業內專家表示,2018年,企業拿地集中度將會提昇,行業洗牌將會繼續進行,大型房企收並購機會增多。

  土地供應加大

  據克而瑞研究中心和中國指數研究院統計數據顯示,2017年前11個月,全國300城土地市場成交建築面積超過17億平方米,同比出現大幅增長。但距離2013年的土地成交高峰仍有一段距離。

  克而瑞研究中心分析師馬千裡表示,『2017年,在一線城市盡量加大供應量的情況下,三四線城市采用因城施策方式,避免高庫存區域過度供應土地。全國供地總量放量上行,但並未出現爆發式增長。』

  由於土地供應加大,部分城市土地成交體量上漲。尤其是北京,2017年土地成交同比有了大幅上漲。來自中國指數研究院、亞豪機構統計數據顯示,2017年全年北京土地出讓金總額高達2796億元,比2016年全年北京土地出讓金總額增長超過225%。

  其中,2017年北京成交的住宅用地有71宗,比2016年全年北京成交的住宅用地多了56宗。從各個行政區住宅用地成交情況來看,截至2017年12月19日,大興區成交住宅用地最多,有14塊,排在第一;房山區成交住宅用地有8宗,排在第二;豐臺區成交住宅用地有6宗,排在第三。

  土拍市場降溫

  在『房住不炒』的大背景下,『限房價,競地價』、『熔斷』、『搖號』等土拍新政層出不窮。無論是以北京為代表的一線城市,還是熱點二三線城市,土地市場整體呈現出『降溫』態勢。

  2017年1月19日,北京土地市場迎來新年首拍,3宗住宅用地吸引了包括遠洋、懋源、萬科等20餘家房企及綜合體參與角逐。在『限房價、競地價』規則下,房山區西潞街道地塊與平谷區金海湖地塊經過幾十輪報價後,均以70%的住宅面積自持上限進入到住宅建設方案投報階段,而門頭溝潭柘寺地塊則被京投、遠洋、龍湖、保利、首開聯合體以63.3億元收入囊中,土地市場熱度可見一斑。

  2017年初,二三線城市的土地市場同樣『火熱』。2017年4月6日,成都主城區8宗地塊的集中出讓吸引了百餘家房企雲集。在經歷3次熔斷和抽簽之後,這場歷時5個小時之久的『激烈』土拍最終以7宗地塊樓面價破萬的成績成功收場。

  值得注意的是,隨著2017年一系列樓市調控政策的頒布和實施,土拍市場由熱轉冷。繼2017年上半年的多場土拍『廝殺』後,下半年土地市場『冷靜』了許多,甚至有部分城市最終以『流拍』結束了2017年的土拍工作。

  北京土地市場2017年最後一宗地塊——北京市延慶區延慶新城YQ00-0300-0058等地塊,在截至2017年12月28日上午掛牌出讓的最後一刻仍然無人問津,以流拍告終。這是繼2017年11月4日平谷夏各莊地塊流拍後,2017年北京土地市場上第二宗流拍的宅地。

  以『爆冷流拍』告別2017年的城市不止北京一個。2017年12月27日太原市一宗優質宅地僅有一家房企報名,卻難逃流拍結果;12月29日南京市一宗商辦混合地塊始終無人問津,最終流拍。

  收並購成為拿地主要方式

  2017年,隨著房企整體銷售規模的增長,行業集中度的加強,大型房企為了保持銷售規模的領先優勢,積極擴張土地儲備。中等規模房企為了再上一個新臺階,也對新增土地儲備表現積極。這樣使得2017年房企整體拿地規模同比有了明顯增長。

  對於2018年我國土地市場走勢,克而瑞研究中心分析師沈曉玲告訴北京晨報記者,『2018年的土地市場供應將緊隨房地產市場變化的影響,通過及時增加或者減少供應,維持市場供求的基本穩定。土地供應難以大幅增加的城市,如上海、深圳等,可以大力推進舊改項目、城市更新的方式,提供更多的居住用房,補充市場需求的缺口。』

  『2018年,企業拿地集中度將會提昇。龍頭房企銷售規模還將繼續擴張,市場佔有率繼續提昇,預計對新增土地儲備需求量還將繼續增長。部分中等規模房企提出了近一兩年內實現千億的計劃,在三年內還提出了三千億的目標,有的是為了上昇到新的梯隊,有的是為了防止出現掉隊,這些在今年拿地較多的企業,明年仍將會是土地市場上的生猛力量。但在土地市場政策持續收緊的情況下,土地出讓條件將更加嚴苛,小型房企很容易被拒之門外。』沈曉玲說。

  在沈曉玲看來,2018年,收並購仍將是部分房企的主要拿地方式。『在目前土拍市場起拍價居高不下,有的地塊的樓板價甚至已高過周邊樓盤的銷售價格,為了有效降低拿地成本,部分房企依然會在收並購市場上尋找機會。』沈曉玲表示,在集中度加強和土拍價格較高的背景下,一些中小房企也面臨被淘汰出局的危機,行業洗牌還將繼續進行,這也給了規模較大的房企收並購的機會。

責任編輯:牟雪
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