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共有產權房增強彈性 未雨綢繆防投資客鑽空子
http://house.dbw.cn    2017年08月10日 09:01:25
作者:李桁    來源:新華網-北京青年報    編輯:牟雪

  共有產權房在出租和出售獲利上都傾向於真正的需求者或導致外溢至環京區域的買房需求回流

  廣州樓市預售同權的政策風潮還沒有過,北京的共有產權就已成為樓市的熱點話題。近日,《北京市共有產權住房管理暫行辦法》公開征集意見。

  《暫行辦法》的大意是把預備在2017年——2021年入市的25萬套自住型商品房,變成共有產權住房,30%的新北京人可以享受這一紅利,並且還將充分考慮兩孩及適老性要求,以多居室為主,尤其是通過『職住平衡』和『不轉讓無需補差價』的鼓勵永久居住。

  這個新穎的『共有產權住房』概念,簡單說就是購房人個體與政府合伙買下一套房,雙方按出資份額各佔相應比例的股份,但房屋的使用權全部在購房人手上,甚至允許出租。5年之後,購房人可以繼續加持,從政府手裡購得完全的所有權,也可以上市交易,賣房提現。

  共有產權房一推出,便成為關注的焦點,市場上有的觀點認為大量入市的共有產權房必將對房價產生衝擊;也有觀點認為,完整產權的商品房反而會因為共有產權房的推出顯得更加珍貴。但事實上,據北京青年報記者了解,共有產權房的推出是政府實施『長效機制』的重要一環,也是對原有經濟適用房以及自住房制度的完善和調整,雖然帶有商品房屬性,但因為優先采取『內循環』,將與一般商品房分割成完全不同的兩個市場,更談不上對房價產生直接影響。

  具有商品房屬性的保障房

  個人和政府『湊份子』買房的共有產權模式,並非北京的首創。

  這種模式最早的探索者是江蘇省淮安市。而後在2010年上海也推出了共有產權房。這種模式的推出,初衷是因為要對『經濟適用房』的建設和供應進行改革,取代經濟適用房,來解決『夾心層』的購房需求。

  早在2014年4月,住建部就曾召集部分城市在北京召開了一場共有產權住房試點城市座談會,北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產權住房試點城市。

  從時間節點看,此次北京共有產權房的推出,經過了多年的實踐和研討,絕非一時興起的衝動政策,業內普遍認為,共有產權房將成為長效機制中的重要一環,承擔商品房和保障房的過渡部分。

  在各地的探索中,對共有產權住房的定位,其實有細微差別,最核心的是,究竟納入到保障房體系,還是商品房體系?

  比如,北京市在2013年推出了帶有共有產權性質的住房,命名為『自住型商品房』,這是計劃將共有產權住房打造成保障房和商品房之間的『過渡形態』。

  而在四川成都,則明確規定,將以往的經濟適用房、限價商品住房等並軌管理,統一為共有產權住房,成為購置型保障房的主體形式。

  在一些學者看來,共有產權住房有雙重屬性。經濟學家馬光宇就表示,共有產權住房中,個人持有的部分屬於商品房性質,而政府持有的另一部分屬於保障房性質。因為個人所持有比例將大於政府持有比例,並且未來將可以回購政府持有的部分,因此商品房屬性更濃些。

  但在住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌看來,共有產權住房就是保障房,『針對的需求人群和過去的經適房、兩限房是差不多的,都是中低收入家庭。盡管在運作上參照商品房,但仍然是帶有保障性質的。』

  至於共有產權到底是商品房屬性還是保障房屬性,業內尚存爭論,但有一點值得注意的是,共有產權意見稿明確提出了將共有產權房小區按照普通商品房標准來打造。

  這在以往,無論是經濟適用房還是自住房都從未提過的。共有產權房意見稿不但明文規定,未來提供的戶型大多數都是60平方米以上的多居室;而且還提出將緊靠地鐵線、公交線;1戶至少1車位;圖書館、健身館、咖啡館作為標准配備;實現小區無線網絡(WiFi)全覆蓋;安裝人臉識別系統等,這一系列的要求在普通商品房小區裡都是少有的高端配置,這次全部被共有產權房所提及,也代表著共有產權房將成為品質不次於普通商品房的新產品,定位上也更趨向於商品房。

  對此,一位房企負責人對北青報記者表示,自住房在實際投入市場後,產生了很多弊端,由於土地出讓時,自住房部分的土地成本較低,商品房部分的土地成本較高,所以建成後,商品房小區的環境、配套都遠勝於自住房部分。雙方之間甚至建有柵欄、圍牆,產生了許多摩擦。與之相比,共有產權房的建設基礎,就是看齊普通商品房,也符合調控『長效機制』,鼓勵購房者長期居住。

  共有產權房在出租出售上更具彈性規避『開豪車住經適房』的漏洞

  不僅如此,在制度設計上,共有產權房與以往的經濟適用房、兩限房、自住房相比,也明顯增強了市場彈性。

  在以往模式下,保障房價格明顯低於周邊商品房,是因為政府犧牲了土地出讓收益,或者投入財政資金進行補貼,但由於產權是一次性交給購房者,為了避免購房者的謀利行為,設計了很多硬性規定,比如不能出租,5年內不能轉讓。但在實際操作中很難監管。

  相比之下,共有產權住房的彈性明顯增強。比如,個人和政府的產權份額具體如何確定,並沒有硬性規定,而是提出了,參照項目銷售均價佔同地段、同品質普通商品住房價格的比例來確定。

  這樣的彈性使得未來共有產權房的買入門檻有效降低了,有利於解決『夾心層』的購房需求。比如,如果地塊在郊區、總價較低,個人出資比例可以高一點,所佔產權份額也高一點。如果地塊位置好,總價較高,為了減輕購房者負擔,政府可以出資多一點,佔有更多份額。

  另外,允許租賃是此類住房與其他保障房一個最大的區別。以往的經適房、公租房等保障性住房都是不允許轉租的,但共有產權房可轉租。但因為有政府產權,所以出租需要和代持機構分配利益。意見稿中對此明確:已購共有產權住房用於出租的,購房人和代持機構按照所佔房屋產權份額獲得租金收益的相應部分。

  同時,為體現保障的要求,共有產權房出租時,將優先面向保障性住房備案家庭或符合共有產權住房購房條件的家庭出租。

  不僅如此,在共有產權住房的退出和轉變成商品房上市方面,也增加了市場因素。《辦法》意見稿提出,共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的,可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。

  但同時,也對轉讓對象做了嚴格限定。同等價格條件下,代持機構可優先購買,繼續作為共有產權住房使用;代持機構放棄優先購買權的,購房人轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。

  不難看出,像以往那樣鑽空子買下共有產權房後,期望出租或者出售獲利,已經變得愈加困難了。

  不難看出,北京此次推出的共有產權住房,實際上是自住型商品房的昇級與完善。

  以往自住商品房項目,往往因為低於周邊商品房的價格而受到追捧。不少開著豪車排隊買經濟適用房、自住商品房的例子也屢見不鮮。雖然有5年內不能轉讓和補交土地收益的要求,但因為價格遠低於商品房,一旦禁售期結束,購房人選擇出讓仍能獲得非常可觀的利潤。

  但在此次推出的共有產權模式下,由於設置了政府優先回購,即使房屋增值,購房者也只能拿到部分產權的增值收益,而且政府會優先回購再出售給符合共有產權房條件的購房人。

  因此,在業內人士看來,共有產權住房在產權界定、出租收益分成和產權收益上都有明確的劃分,是對原有保障房制度的昇級和補缺。

  解決『夾心層』住房問題環京購房熱可能退燒

  共有產權房雖然主要是對北京現有保障房體系的昇級和完善,但需要注意的是,這次的征求意見稿,明確規定將有三成的新北京人享受共有產權房紅利,相比經濟適用房和自住房,更加放開的戶籍要求,被業界認為將解決眾多『夾心層』的需求。尤其是被北京的房價外溢的購房需求,和被限購限制的購房需求,都可能通過共有產權房實現居者有其屋。

  一位國企的銷售總監向北青報記者透露,在他看來,5年內25萬套的共有產權房如果按計劃推出,必然對首次剛需置業的群體有一定衝擊。

  首次剛需置業的群體有兩個特點,一是對價格敏感,二是買房確實是用來住的,至少住5年(與共有產權房的變現時限對應)。而這部分購房者現有的購房指向是兩大塊,一是低總價二手房,二是環京地區的普通新房。

  而此次政策中提到的新建共有產權房的選址會優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域,推動就業與居住的合理匹配,促進職住平衡,這很可能對北京外溢的購房需求產生回流的影響。

  因此,如果共有產權政策順利出臺,共有產區房的供應數量也能符合要求,那可以預計,相差不多的價格下,以燕郊為首的環京地區的普通住宅和低品質的小戶型二手房將受影響最大。

  不過,對於北京的改善需求來說,由於改善類產品在空間、配套、品質要求上更加嚴格,加上共有產權房具有嚴格的購買限制,因此,對改善類產品的衝擊反而較小。

  業內聲音

  趙秀池:

  共有產權住房有利於職住平衡

  緩解交通擁堵

  首都經貿大學教授、北京市房地產法學會副會長趙秀池表示,盡管目前高房價下租房居住更劃算,但由於受傳統觀念和一些客觀因素影響,人們還是習慣買房居住。但是,由於目前北京房價較高,使很多人沒有購房能力,望房興嘆。通過提供共有產權住房,明確了政府和個人持有的產權份額,降低了購房人的房價,有助於百姓住房夢的實現。

  『北京市共有產權住房政策的推出有利於職住平衡,解決北京交通擁堵的大城市病。』趙秀池說,北京的交通擁堵問題一方面是城市人口過多,另一方面也是受職住分離影響。提供共有產權住房的供應,以區為單位優先當地戶籍、就地就業的人員購買,實現了就近居住,有利於職住均衡的實現,進而有利於北京交通擁堵問題的解決。

  馬光遠:

   『共有產權房』的關鍵是定價問題

  經濟學家馬光遠認為,北京市這次推出的『共有產權房』,是對過去『自住房』的昇級優化版。

  尤其是『共有產權房』的商品屬性增多,將使得房屋的產權和政府的出資更加透明。所以,問題的關鍵仍然是『共有產權房』的定價問題。既然北京的『共有產權房』取代了以前的『自住房』,而自住房和周邊的商品房比較,政府定價低於周邊商品房30%。那共有產權房會低於周邊售價30%嗎?

  按照目前的意見稿,『共有產權房』的定價規則是其銷售均價,低於同地段、同品質普通商品住房的價格,以項目開發建設成本和適當利潤為基礎,並考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。

  還是以『自住房』的定價為例,以前自住房的售價低於周邊同地段普通商品房售價的30%,但以前買的『自住房』是完全產權的,在轉換為『共有產權房』之後,售價也可能低於同地段售價的30%,但得到的是一個只有70%產權的房子。

  因此馬光遠認為,共有產權房最後的定價和政府出資的比重將更多影響這類房屋是否能夠真正保障更多的剛需購房群體。

  楊紅旭:

  北京共有產權房准入門檻比上海的要低

  早在北京推出共有產權房概念以前,上海就開始嘗試共有產權房了。易居研究院副院長楊紅旭表示,上海在2010年就開始實行共有產權房了。北京的共有產權房意見稿與上海的運行模式相比,最大的不同點來自於准入門檻:上海實行雙困線限制:居住困難,人均住宅面積15平方米以下;收入困難,人均月可支配收入6000元以下、人均財產18萬元以下。而北京只要求無房,暫時沒有對收入及財產做出更多的要求。很明顯,如果最終按照意見稿的方式推出,北京的共有產權房覆蓋范圍將遠大於上海的共有產權房。

  楊紅旭同時認為,上海的共有產權房,是由經濟適用房演變過來的;而北京的共有產權房,是由自住型商品房演變過來的。上海的政策門檻高,所以一般不需要排隊、輪候、搖號。而北京的共有產權房由於意見稿中規定的政策門檻低,很可能未來會有大堆的人排長隊,通過搖號方式中簽,因此,他認為,應該對申請人有更加細致的界定,保證困難家庭優先享有政策紅利。

  他山之石

  新加坡組屋:

   『內循環』制保證了組屋價格的長期穩定

  對於北京新推出的共有產權房概念,其實新加坡早在十幾年前就推出了類似的保障低收入群體居住需求的房屋——組屋。

  在新加坡,由於組屋的存在,商品房與保障房成為了完全不同的兩個市場。相比於價格隨市場波動的商品房,實際只提供給佔居民總數15%(實際少於15%)的高收入者,對佔居民總數80%以上的中低收入者則供應政府組屋,對佔居民總數5%的最低收入者供應廉租屋。

  政府組屋以中低收入者買得起為前提,並考慮土地緊缺這一重要條件,因而開始一段時間,主要建設42至70平方米的小套型住宅。後來隨著經濟發展和居民收入提高,纔逐步加大套型,並堅決不建設過大套型的組屋。近20年建設的主要是50至125平方米套型的組屋。

  開始建設政府組屋時,需要政府的資金支持。後來在居民收入提高後,組屋開始出售,除了稅費和低息貸款支持外,可以做到政府的建房資金投入能夠全部收回來。

  新加坡還著重推行了政府組屋『內循環』制:規定每戶居民只能擁有一套政府組屋;如果有的居民因收入提高,要購買更大套型的政府組屋甚至購買商品房,則由政府回購其現住的政府組屋,這一組屋將再售給其他需要這一檔次政府組屋的居民。可喜的是,這樣的內循環規定也在共有產權房的征求意見稿中看到了類似要求:『在共有產權住房購買5年後,購房人可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。在同等價格條件下,代持機構可優先購買,繼續作為共有產權住房使用;代持機構放棄優先購買權的,購房人轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。』

  新加坡實施組屋的結果是,穩定了當地房價,因為嚴格控制在15%以內的商品房比重,無論房價怎麼漲,也不足以動搖佔據85%比重的組屋價格。並且內循環的方式也保證了組屋價格的長期穩定。

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